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Superbonus 110% – L’Esperto Risponde

superbonus

Il 29 aprile si è svolto il webinar “Superbonus 110%” in collaborazione con Studio Ferrari e Associati.

Si è discusso di superbonus 110% per la riqualificazione edilizia e degli aspetti tecnici, giuridici, fiscali e condominiali dei nuovi incentivi finalizzati all’ammodernamento del patrimonio immobiliare in termini di sicurezza, efficienza e qualità.

Il relatore Massimiliano Ferrari

Nello specifico, il relatore del webinar Massimiliano Ferrari ha parlato di Bonus 110%: opportunità e/o minaccia.

Massimiliano Ferrari è libero professionista, specializzato nella consulenza fiscale tributaria e nelle aree del contenzioso e della formazione. Si occupa in prima persona di formazione, per associazioni di categoria, enti e aziende private proponendo corsi, eventi e convegni su contabilità e bilancio, approfondimenti normativi, controllo di gestione e fiscalità in genere. Ha pubblicato diversi libri, esperto, oltre che nel campo dell’edilizia, anche per quanto riguarda gli ambiti fiscali anche nella gestione del conflitto attraverso la consulenza Adr. Dal 2012 è mediatore abilitato presso le Camere di Commercio di Lecco e Sondrio in ambito civile, commerciale e societario.

Durante il webinar, il dottore commercialista Ferrari ha trattato i seguenti temi e risposto alle domande dei partecipanti sui quesiti del superbonus 110%:

  • un approfondimento, dal punto di vista fiscale, del Superbonus 110%;
  • gli ambiti di applicazione del superbonus;
  • i soggetti beneficiari;
  • le modalità di utilizzo del credito d’imposta;
  • gli interventi trainanti e quelli trainati;
  • i limiti di spesa;
  • i controlli e le sanzioni;
  • i rischi e la responsabilità tributaria;
  • le novità stabilite dalla Legge di Bilancio 2021 per il bonus 110%.

L’Esperto Risponde

Per una unità immobiliare isolata con un fronte su strada pubblica, quali sono gli interventi possibili per beneficiare della detrazione fiscale del 110 per cento, non potendo isolare tale facciata?

La possibilità di rientrare nel SuperBonus dipende dal tipo di intervento trainante che si intende effettuare, oltre che da altri requisiti da verificare sull’immobile. L’obiettivo è assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o, se non possibile, in quanto l’edificio o l’unità familiare è già nella penultima (terzultima) classe, il conseguimento della classe energetica più alta. Riguardo interventi di isolamento termico sugli involucri, inoltre, la normativa prevende che si abbia un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo.

Come funziona la cessione del credito? È possibile riportare un esempio pratico e semplice?

Per cessione del credito si intende il passaggio della detrazione maturata, in capo al contribuente che ha sostenuto le spese, oggetto di detrazione, ad altro soggetto (tra cui banche, altri intermediari, fornitori, ecc.). La cessione si formalizza con una scrittura privata tra le parti e ha effetto con l’invio in Agenzia Entrate tramite procedura telematica (Entratel o Fiscoline) della comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica (Artt. 119 e 121, decreto-legge n. 34 del 2020) entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese. Lo scopo in capo al cedente è monetizzare nell’immediato il credito di imposta maturato ad un prezzo stabilito con la controparte. Così il contribuente recupererà la detrazione senza attendere la liquidazione del credito attraverso le dichiarazioni fiscali successive (5 o 10 o 4 anni per le spese sostenute nel 2022). Lo scopo in capo al cessionario è acquisire la detrazione piena (110% o 50% o 65% a seconda dell’intervento) da utilizzare in compensazione F24 a partire dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese, in quote annuali con la stessa ripartizione con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione (5 / 10 / 4 anni), oppure cederla ulteriormente ad altri soggetti ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Gestione Bonus: la parte eccedente i 96000 euro del supersismabonus può essere convogliata nel 50%, e in quale modo?

Non può essere convogliata; per il SismaBonus (anche nella versione 110%) il limite di spesa agevolabile è unico (96.000 euro annuali) in quanto riferito all’immobile (risoluzione n. 147 del 29 novembre 2017). Non è previsto un ulteriore budget rispetto alla ristrutturazione edilizia. Per esempio, se si ristruttura un tetto spendendo 120000 euro, i 24000 rimanenti non possono andare al 50%.

Se le Poste rendono il 103% a fronte di lavori eseguiti per 100%, il 3% che trattamento fiscali subisce?

Riguardo la cessione del credito nei confronti delle poste o di altri intermediari finanziari per lavori rientranti nel 110%, la quota di detrazione liquidata e monetizzata rispetto alle spese sostenute non viene tassata.

Gli Enti pubblici (un Comune) possono usufruire del Superbonus 110% per gli immobili di proprietà concessi in comodato d’uso gratuito? Oppure può provvedervi il comodatario quale associazione di promozione sociale?

Tra i soggetti che possono usufruire del superbonus 110% i Comuni non sono presenti, se non riguardo gli immobili dati in gestione agli Istituti autonomi case popolari, adibiti a edilizia residenziale pubblica. Sono presenti come possibili utilizzatori: le associazioni di promozione sociale iscritte nei registri nazionali, regionali e delle provincie autonome di Trento e Bolzano, previsti dall’articolo 7 della legge n. 383/2000. La detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento, del detentore dell’immobile in base ad un contratto anche di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.

Cosa copre l’assicurazione del professionista?

La polizza di RC del tecnico deve essere adeguata al numero di attestazioni o asseverazioni e non inferiore a 500.000 e serve a garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata. L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che i soggetti danneggiati da un’attestazione o asseverazione infedele hanno possibilità di adire per vie legali per ottenere risarcimento danno subito, garantito dalla polizza di assicurazione del professionista.

Se due appartamenti, con ingresso comune solo tra loro, porzione da cielo a terra di un fabbricato condominiale a schiera, con impianti indipendenti, uno del marito e l’altro in comproprietà di marito e moglie, possono accedere al 110% termico come sottocondominio?

È stata estesa la normativa 110% da due a quattro unità distintamente accatastate anche possedute da un unico proprietario o in comproprietà. Occorre verificare gli altri requisiti previsti dalla normativa. Affinché possa esserci un immobile con parti comuni da gestire, i condomini devono essere almeno due altrimenti non vi è condominio.

Il massimale di 700.000 euro interessa il singolo soggetto privato nella cessione diretta o anche il general contractor nei molteplici interventi? Al raggiungere del massimale, dovrebbe intervenire un secondo GC?

I crediti d’imposta derivanti dalla cessione o sconto in fattura non sono soggetti ai limiti della compensazione ma sono utilizzati in compensazione attraverso il modello F24. Non si applica il limite generale di compensabilità previsto per i crediti di imposta e contributi pari a 700.000 euro, né il limite di 250.000 euro applicabile ai crediti di imposta da indicare nel quadro RU della dichiarazione dei redditi.

Se un edificio a due piani ha primo piano residenziale con ingresso indipendente al pianterreno (di un proprietario) e due fondi commerciali e il proprietario dell’appartamento decide di rifare il tetto per miglioramento sismico con superbonus 110%, i proprietari del piano terra possono partecipare alle spese?

I proprietari del piano terra devono partecipare alla spesa in quanto il tetto è una parte comune. Prima è necessario verificare se è un immobile a prevalente destinazione abitativa per usufruire del 110%. Il tetto è parte comune del condominio e in caso di 110%, la detrazione spetta in base ai millesimi anche ai proprietari dei fondi commerciali, siano essi privati o imprese.

Chi ha il regime forfettario non può beneficiare della cessione del credito? Se la banca propone una polizza assicurativa siamo tutelati?

Chi è in regime forfettario può beneficiare della cessione del credito. È necessario leggere contratto per coperture, ci sono diversi tipi di polizza.

Una persona fisica su quanti immobili, massimo, può aderire alle agevolazioni del 110%?

Il Superbonus spetta per le spese sostenute per i lavori realizzati su un massimo di due unità immobiliari.

Se un fabbricato (esattamente un condominio) è composto da più unità immobiliari tutte della stessa proprietà è possibile aderire al 110%?

Per contesto di condominio la Legge di Bilancio 2021, modificando l’articolo 119, D.L. 34/2020, ammette al Superbonus 110% l’unico proprietario o comproprietario di intero edificio composto fino a quattro unità immobiliari accatastate in modo diverso. In caso contrario non può usufruire del Superbonus 110%.

Il decreto non dice che i bonus sono cumulabili purché ciò che va in uno o in un altro sia computato separatamente, mantenendosi nei massimali?

Corretto, è necessario contabilizzare separatamente gli interventi di concerto col tecnico direttore dei lavori.

La ripartizione del beneficio fiscale può essere trasportata nelle multiproprietà?

La stipula del contratto di acquisto di multiproprietà permette di acquisire una quota di un appartamento facente parte di un complesso immobiliare a cui consegue il diritto di usufruire dello stesso. Oltre ad acquisire il diritto di usufruire dell’appartamento in determinati periodi dell’anno, il contraente acquisterà anche una quota corrispondente alle parti comuni del complesso che saranno gestite secondo quanto stabilito dal relativo regolamento allegato al contratto.

La quota parte di accesso al credito è funzione delle quote ereditarie?

In caso di decesso dell’avente diritto, il diritto alla detrazione delle quote residue si trasmette esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

È ammessa la detrazione per la sostituzione di infissi, che hanno una migliore trasmittanza degli esistenti, ma che stanno usufruendo di una detrazione richiesta in anni precedenti?

Se il prodotto che viene acquistato e installato apporta migliorie dal punto di vista termico rispetto all’esistente è ammessa la detrazione per la sostituzione di infissi.

Se l’immobile non ha la ripartizione millesimale?

È necessario stabilire un criterio di riparto oggettivo (per metratura, ad esempio).

Se un palazzetto plurifamiliare in centro storico con un proprietario ogni piano in un minicondominio di due proprietari si può addossare sia le spese sia il bonus uno solo dei proprietari per lavori relativi alle coperture?

Sì, è necessario deliberare (o comunque verbalizzare) che il riparto delle spese non segue le quote millesimali e che il proprietario “non partecipante” acconsenta al sostenimento integrale delle spese da parte dell’altro proprietario.

Nel caso di parziale demolizione e ricostruzione di terratetto unifamiliare, in intervento di efficientamento energetico e sismabonus è possibile usufruire del bonus infissi anche per nuove aperture?

È necessario valutare attentamente il “titolo abilitativo” dell’intervento. Qualora dovesse ampliare, allargare o ridurre la dimensione della finestra o creare nuovi infissi (portefinestre o finestre), è possibile comunque sfruttare il bonus casa al 50%. A differenza dell’Ecobonus e del Superbonus che riguarda la sola sostituzione dell’infisso.

Nel caso si voglia eseguire un cappotto esterno ad un edificio condominiale, è sufficiente il rifiuto di un solo condomino a pregiudicare l’intervento totale al 110%?

Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Il miglioramento energetico si può ottenere anche operando nella singola abitazione?

Riguardo interventi di isolamento termico sugli involucri la normativa prevende che si abbia un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo.

Nella presentazione del computo relativo al superbonus, bisogna indicare soltanto i lavori relativi all’importo massimo compreso nello sgravio fiscale, o l’importo complessivo dei lavori (compresa la parte in esubero)? E in che modo vanno indicati?

Fiscalmente le agevolazioni hanno un limite preciso da rispettare. Per la compilazione del computo la domanda è da rivolgere al tecnico.

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